Los apartamentos turísticos: situación legal y 7 claves para alquilarlos

Hoy te vamos a hablar de apartamentos turísticos. Jose trabajó en una empresa que se dedica a esta actividad en Barcelona durante 6 años por lo que la conoce de primerísima mano. Antes de nada te ponemos un poco en situación… Saber cómo gestionar apartamentos turísticos es complicado y a la hora de alquilar uno hay que estar avispado para no terminar en uno malo ya que las calidades varían bastante.

Vamos al lío… En primer lugar te queremos contar que en algún viaje compartiendo coche nos han manifestado que no les gusta este tipo de alojamiento por desconfianza, lo que nos llamó la atención. ¿Y si el apartamento no existe? Ademas si es real “no iría de muy buen grado porque es ilegal”. Lo más asombroso es que era gente joven y que utiliza habitualmente plataformas para compartir coche como Amovens o Blablacar.

¿Hoy en día es mayor la aceptación social que soportan estas plataformas que la que tienen los apartamentos turísticos? No lo sabemos a ciencia cierta pero si que vemos claro que ambos son tachados de ilegales de forma premeditada por otras empresas que quieren conservar privilegios anacrónicos.

Pese a quién pese los apartamentos turísticos son una opción de alojamiento cada vez más de moda por todo el mundo. Es una forma de alojarse que presenta ventajas en inconvenientes con respecto a los hoteles, hay centenares de ellos por las principales ciudades del mundo y se han convertido en una opción más a tener en cuenta. De hecho representan la primera opción para muchas personas.

cómo gestionar apartamentos turísticos
Salón de un apartamento turístico en Barcelona

Se puede decir sin miedo a equivocarse que los apartamentos turísticos han llegado para quedarse aunque existen bastantes mitos alrededor de ellos que no todos terminamos de tener claros. En este post os los vamos a clarificar.

Cómo gestionar apartamentos turísticos online

Como experto en el sector después de muchos años trabajando en ello me he animado a explicar qué factores se deben tener en cuenta a la hora de cargar un alojamiento de alquiler turístico en una web.

Estos son realmente parecidos a los que deben tener en cuenta para elaborar buenos contenidos para un blog. Se podría resumir en Buenas imágenes, textos bien elaborados y contenido siempre actualizado, pensando siempre en transmitir lo mejor posible la información para ir ganando autoridad y fidelizar a los clientes-lectores.

A continuación lo analizo más detenidamente, desde la óptica de los alojamientos turísticos. Espero que como propietario estas indicaciones te sirvan de ayuda.

Un cliente tiene en cuenta dos factores principales a la hora de alquilar un apartamento, sin tener en cuenta el precio. Estos son las imágenes y los comentarios. Es muy importante que tu alojamiento destaque especialmente en estos dos apartados si quieres que se alquile con facilidad.

Si estableces un orden de prioridades, no dudes en comenzar por estos dos apartados ya que muchos clientes simplemente marcan los filtros que les interesan en su búsqueda y luego miran las imágenes y los comentarios para tomar una decisión.

Imágenes de calidad y que permitan hacerse una idea de cómo es el apartamento

En primer lugar, nos vamos a centrar en las imágenes. Estas deben tener suficiente calidad y mostrar todo el atractivo del apartamento. Pregunta cuál es el peso máximo que se admite para cada una y sube las mejores que tengas en ese sentido.

Para ello es bueno que las tomes en un día claro y con un buen equipo fotográfico. Haz muchas y así después podrás descartar las que se hayan enfocado peor. No está de más que contrates un fotógrafo profesional para tomarlas si no lo has hecho ya.

Es importante que al subirlas las ordenes con cierto sentido de forma que el cliente se haga una idea real de cómo es el apartamento. No empieces por una del salón, a continuación dos de las habitaciones y luego otra del salón. Esto confunde a quién está buscando y hace que se pueda ir a otro alojamiento.

Además te recomiendo que el apartamento aparezca en las imágenes tal y como se lo entregarás a tus clientes. De poco servirá que se vea un botella de Champagne y unas copas en la mesa del salón si después no lo vas a ofrecer a tus clientes como bienvenida. Eso ocasiona falsas expectativas y malos comentarios con lo que termina resultando negativo para tu alojamiento.

Tener buenos comentarios

Los comentarios son el segundo factor en orden de importancia para que un cliente alquile un apartamento y también el que requiere mayor trabajo. Además, los resultados de trabajarlos se ven solo a medio o largo plazo.

Para tener buenos comentarios hay que mantener el apartamento tal y como aparece en las imágenes y dar una excelente atención al cliente. Eso hace poco a poco que los buenos comentarios vayan llegando y que nuestro apartamento se empiece a alquilar con más facilidad.

Es importante fomentar los comentarios en todo momento, ten en cuenta que los malos llegan mucho más fácilmente que los buenos. Tampoco debes dejar ninguno sin contestar. Si tienes uno negativo soluciona el problema que lo ha ocasionado e indica en la respuesta al mismo que lo has hecho.

Textos bien trabajados

El tercer factor que debes tener en cuenta a la hora de publicar un apartamento de alquiler turístico en una web son los textos. No es tan importante como las imágenes y los comentarios ya que muchos clientes no se los llegan a leer. Aun así unos buenos textos  pueden decantar la balanza a tu favor frente a tu competencia en algún momento.

Escribe textos amenos en los que se describan las características principales del apartamento y habla en ellos de los puntos fuertes que no muestran las imágenes. Si ofreces algún servicio extra, también lo debes nombrar para que los clientes lo conozcan y eso te destaque frente a tu competencia.

Equipamiento del apartamento

Las características de tu alojamientos que hacen referencia al equipamiento del mismo suelen estar reflejadas en recuadros que debes seleccionar o dejar en blanco según tu alojamiento disponga o no de determinados elementos. Mantener estas características actualizadas es importante, pueden llegar a ser determinante a la hora de tomar la decisión final de reservar el alojamiento.

Además una mala gestión de este apartado te puede crear problemas cuando el cliente llegue al alojamiento y propiciar un mal comentario. Por ejemplo, si pones que el apartamento dispone de algún electrodoméstico que finalmente no tiene.

Actualización constante

Es importante que siempre mantengas los perfiles de tus alojamientos actualizados. Si tu apartamento cambia en algo debes reflejarlo cuanto antes en todos las webs en donde está publicado. Ten en cuenta que los cambios siempre suelen ser a mejor por lo que  en la mayoría de ocasiones actualizarlo pronto será beneficioso para ti.

Si el apartamento pierde algún servicio del que disponía también es importante que lo reflejes cuanto antes. Si no lo haces algún cliente lo contratará pensando que aun va a disponer del mismo y al no poder disfrutarlo, te dejará un mal comentario que a la larga será más perjudicial para ti.

Revisiónes periódicas

Aun en el caso de que lleves a rajatabla la actualización de los perfiles de tus apartamentos, debes  hacer una revisión completa de los mismos cada cierto tiempo. Es posible que te hayas dejado algo o que se hayan implementado mejoras en el sistema que hagan que tu alojamiento se vea con menos características de las que dispone.

Para esta revisión te recomiendo que chequees el apartamento tanto desde el backoffice  donde modificas sus características como desde la vista de la que dispone el cliente para alquilarlo. De esta forma tendrás una visión lo más global posible de como está cargada tu propiedad.

¿Como alquilar un apartamento turístico?

Pues es muy sencillo. En primer lugar es importante que diferencies entre el propietario del apartamento y el intermediario que facilita el alquiler. Esta intermediación la suelen llevar grandes webs como Booking, Tripavisor o AirBnb. Este tipo de portales exige a la empresa las licencias de explotación y todos los datos fiscales para que el propietario pueda ponerse a trabajar con ellos. Además la mayoría de ellas suele verificar los apartamentos (algunas manda sus propios fotógrafos) antes de incluirlos en su catálogo.

Además de todo lo anterior cuando un cliente realiza un alquiler mediante una de las grandes páginas webs del sector estas páginas que intermedian en la transacción son las que gestionan el pago, con su propia plataforma y descontada su comisión transfieren el dinero al propietario después de que el cliente ya está alojado.

La mayoría de estas webs pagan al propietario al siguiente día laborable del check-in también hacen de mediadores entre propietario y cliente en caso de que sea necesario. Algunas de ellas incluso gestionan el depósito de seguridad por lo que los derechos del cliente siempre están garantizados.

¿Los apartamentos turísticos son legales o ilegales?

La primera pregunta que se hace la mayoría de la gente es muy clara. ¿Los apartamentos son legales o ilegales? La respuesta es muy sencilla. Los apartamentos turísticos son legales e ilegales. Te explicamos el tema fácilmente…

La actividad de destinar un apartamento al alquiler vacacional (alquileres a partir de una sola noche) es totalmente legal. Pero como en todas las actividades hay personas que deciden hacerlo de forma legal y otras que lo hacen ilegalmente.

Para que un apartamento turístico sea legal tiene que cumplir fundamentalmente dos aspectos. Por un lado el apartamento debe ajustarse a la normativa de seguridad y disponer de una licencia de explotación. Por el otro se debe declarar la actividad y pagar los correspondientes impuestos por ello.

Apartamento con terraza. El viaje me hizo a mi. Viajes en pareja
Terraza privada en un apartamentos turístico

La licencia de explotación la conceden las comunidades autónomas y en algunos casos como el de Barcelona las competencias están transferidas a los ayuntamientos. Es cierto que cuando comenzó el boom de este tipo de alojamiento estaba todo bastante mal regulado lo que provocó en parte esta mitificación de que el apartamento turístico es ilegal pero hoy por hoy las regulaciones son cada vez más exigentes. Por ejemplo en la misma Barcelona ahora mismo está congelada la concesión de licencias y se imponen fuertes sanciones a quién opera sin ella, ya desde antes de que Ada Colau fuese alcaldesa.

En el caso de los apartamentos turísticos el problema de la falta de regulación se vio agravado porque la mayoría de transacciones para su alquiler se realizan mediante intermediarios (páginas web) que a su vez tampoco han estado en un principio correctamente reguladas. Esto efectivamente ha hecho que muchas personas hayan alquilado su apartamentos de forma ilegal. Actualmente la mayoría de webs del sector exige al propietario tanto los datos fiscales como la licencia del apartamento por lo que los ilegales cada vez lo tienen más difícil.

Las 7 claves para alquilar un apartamento turístico

Una vez explicado a grandes rasgos como funciona el sector os vamos a dar unos consejillos para que consigáis un buen apartamento a un precio ajustado. Así por lo menos los alquilamos nosotros cuando lo necesitamos.

1. Decide que tipo de apartamento te interesa de antemano.

Como a la hora de elegir un tipo de hotel u hostal hay dos factores principales que repercutirán en el precio final a la hora de elegir un apartamento. Estos son la situación y la calidad del mismo. En el mundo de los apartamentos la calidad no está por ahora regulada por algún sistema parecido a las estrellas de los hoteles por lo que te debes fijar en aspectos como la apariencia del mismo y el número de habitaciones.

Por ejemplo si viajan tres parejas deberías decidir previamente si buscamos un apartamento con tres habitaciones o nos servirá uno con dos habitaciones y sofá cama en el salón. También debes decidir si preferirás estar en el centro de la ciudad o prefieres un precio menor y que esté más alejado.

2. Mira siempre los comentarios, son la mejor prueba de que el propietario responde

La mejor prueba de que el apartamento está bien son los comentarios de huéspedes anteriores. Mira que haya mayoría de comentarios buenos en los últimos tiempos y las contestaciones que estos han recibido. No es lo mismo que un cliente proteste por la mala calidad de un colchón que porque faltaba un tenedor en la cocina.

También hay apartamentos que llevan poco tiempo publicados en una web o que simplemente no tienen comentarios y pueden ser una opción igual de válida. Esto ya queda a tu elección. En mi empresa buscamos nuevos portales a diario para publicar nuestros apartamentos y al principio lógicamente no tenemos comentarios en los portales que vamos abriendo.

Una solución puede ser contactar con el propietario y pedirle enlaces a otra web en las que haya comentarios publicados. Lo malo es que las mensajerías de las webs no siempre lo permiten.

3. Comprueba toda la letra pequeña

Si no te quieres llevar sorpresas desagradables comprueba que el precio que te dan es precio total y si no lo es ten claros todos los posibles cargos extras.

  • Impuesto turístico. Hay lugares que cobran un impuesto por cada noche que el turista duerme en un alojamiento autorizado. En el caso de Barcelona son 0,73€ por persona y noche.
  • Depósito de seguridad. Los apartamentos suelen tenerlo para prevenir posibles destrozos. En algunos casos lo gestiona la web intermediaria y en otros el propietario. Ten clara la cantidad, como lo debes abonar y como y cuando se devuelve sobre todo en el segundo caso.
  • Salidas o entradas fuera del horario establecido. La mayoría de los apartamentos permiten hacer check-in o check-out las 24 horas del día. Pero también es cierto que se suelen aplicar cargos extras entre las 20:00h y las 8:00h. Si tu vuelo llega o sale a horas intempestivas debes tener esto en cuenta.
  • Limpieza. Los apartamentos turísticos suelen incluir un cargo por limpieza. Debes tener claro si está incluido en el precio o se te facturará a parte.
  • Equipamiento que encontrarás en el apartamento. Utensilios de cocina, sábanas, toallas, papel higiénico, gel, champú. Cada apartamento suele tener un inventario que refleja todos estos aspectos.

4. Compara precios

Puede suceder que un mismo apartamento tenga un precio diferente en una web que en otra. Esto se suele deber a las diferente comisiones que se aplican por parte de cada web lo que hace que sea complicado unificar los precios para los propietarios.

Cocina del apartamento. El viaje me hizoa mi
Comedor en un apartamento turístico

5. Exige un contrato que refleje todo por escrito

Puede parecer obvio pero siempre debes exigir un contrato en el que se incluyan la duración del alquiler y todas las cantidades abonadas, incluido el depósito de seguridad. Si hay algún desperfecto notable también debes exigir que quede reflejado en el contrato para evitar problemas posteriores. Al salir puedes exigir una factura en el caso de que no te la faciliten, siempre que hayas optado por una opción legal claro está.

6. Avisa al propietario sobre cualquier incidencia

Si tienes cualquier problema durante tu estancia avisa al propietario. Tanto si hay alguna avería como si falta algún equipamiento. A veces nos encontramos clientes que una vez terminado el alquiler nos dejan un comentario negativo diciéndonos que faltaba una toalla o algo similar. Estos pequeños detalles que se pueden deber simplemente a un despiste son fácilmente subsanable y el 99% de propietarios te lo arreglarán encantados.

7. Deja un comentario siempre, ya sea bueno o malo

Escribir un comentario sobre el apartamento te lleva apenas un minuto y ayudará a próximos huéspedes a tomar una decisión. Es mucho más difícil dejar un comentario positivo que uno negativo y eso repercute negativamente tanto para el propietario como par futuros inquilinos.

Esperamos haberte ayudado a decidirte a alquilar un apartamento turístico. Para nosotros suele ser la primera opción cuando viajamos con amigos o con otra pareja. desgraciadamente para dos personas los precios se van para arriba por lo que preferimos buscarnos un hostal.

Si tienes cualquier duda al respecto estaremos encantado de contestar tu comentario..

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